Аренда Недвижимости в Торонто 2018. Инвестиции в хороших тенантов.



Мне кажется, что сейчас самое время покупать тем, кто умудрился не купить ничего в прошлом году! На этом предложении этот пост можно было бы и закончить. Но есть несколько вопросов которые хотелось бы рассмотреть. 
 
Если вы покупаете для себя, то однозначно, стоит покупать, тк учетная ставка растет, не известно до каких высот она будет продолжать свое движение вверх. Логично застолбить минимальный процент на сегодня чтобы не попасть куда не нужно, завтра. Условия по выдаче ипотечных кредитов ухудшаются, и критерии отбора на выдачу становятся все строже. Опять же это не значит что купить будет не возможно. Купить несколько обьектов для инвестирования становится еще более сложно. Например аренда через AIRB&B официально разрешена только в одном знании в Торонто и то, и там, планируют это прекратить. Государство всячески пытается прикрыть повальную сдачу жилья, особенно посуточно. Знаю не по наслышке, что покупая квартиру в даунтауне Торонто, под посуточную сдачу в аренду, можно заработать в два раза больше чем сдавая квартиру на долгосрочной основе, помесячно.
 
Если же вы покупаете для инвестиций, то стоит взвесить все плюсы и минусы. "Плюсы и минусы", "Плюсы и минусы", "Плюсы и минусы"...как-то подзавис я над этой фразой... я тоже начинающий инвестор и приехал сюда несколько лет назад, это не значит что я не хожу на работу, хожу, работаю, полный день. Но так как я практик, а не теоретик, то когда я написал плюсы и минусы .. я сразу вспомнил о всех моих тенантах, простите, арендаторах. Прежде всего, арендатор жилья в Канаде - царь и бог, до того как вы сдали ему жилье - вы главный, а вот после того как он(а), они вьехали в жилье, главные уже они. Начиная с прошлой осени законы для владельцев жилья все ухудшаются и ухудшаются. Законодательно все делается для того чтобы искоренить сдачу жилья в аренду. Кем это лоббируется я не знаю, возможно крупными корпорациями которые владеют целыми жилыми комплексами и сдают все квартиры в них, а может кем-то еще. Плюсы можно найти в том чтобы жить в своем доме и часть его сдавать, чем покрыть часть ипотеки. Минусы в том, что если вам попадется плохой сьемщик, то он выпьет из вас все соки. Это вовсе не шутка, каждое слово в предыдущем предложении сущая правда. Я не раз слышал о людях хорошо зарабатывающих имеющих жилье, попробовавших сдавать его одни раз, навсегда с эти завязали. У меня был один коренной тенант, когда я его скринил по всем статьям, то и изьяна найти нельзя было. Одним словом заехал он ко мне, прошел месяц другой, завел он себе подружку, и тут моя спокойная жизнь закончилась. Я не могу перечислить когда и что происходило и как мы разбирались, но это всегда был угрозы, попытки не платить за жилье, звонки в "Лэндлорд и Тенант борд", организация которая ведет учет такого рода событий и "разруливает", хотя на практике не особо и разруливает, подобные ситуации. Есть еще и другие "организации" которые помогают с консультациями в подобных вопросах, но пока речь не о них. 
Одним словом, как показывает практика я бы ориентировался на новоприбывших иммигранов, в первую очередь. Они, не избалованы, не будут пытаться вас наегорить при первом удобном случае и прикрываться гуманными законами Канады, стоящими на стороне тенанта в 90 процентах случаев.  У меня есть и другие тенанты, все иммигранты из разных стран - прекрасные люди! Кто-то попросит отсрочку по оплате аренды, без проблем, у другого поломалась дверь, по правилам хозяин чинит, а тенант строитель, я попросил его починить с оплатой, все решилось. Но это все о хороших тенантах. 
Плохой тенанат это когда ты меняешь крышу в доме, а они потом говорят тебя что не доплатят тебе 200 долл тк пробили колесо машины гвоздем после перекрытия этой крыши, который упал на драйвей. Плохой тенант который, моется бумажными полотенцами и потом бросает их в душ и звонит тебе в 1 ночи что у него потоп и он не понимает почему. Плохой тенант, это тенант который долбит марихуану регулярно,  Плохой тенант засесяется в жилье сам, а потом живет там с компанией. Мои например, испортили мне новый набор из стиралки сушилки в первый год. Не преувеличивая, я когда приехал смотреть стиралку, в ней были небольшие куски цемента и камни. Однажды у них поломался холодильних вечером, утром они мне сначала позвонили, а потом написали что у них в холодильнике было продуктов на 400 долларов и они все испортились, я должен им это компенсировать! Жалоба на не работающий холодильник поступила в 7 утра, мастер у них был уже в 12, холодильник был починен. Как-то я скачаю всю переписку с телефона и обнародую тут с обновлением этого поста. Думаю многим будет интересно это прочесть и посмотреть на канадскую внешнюю вежливость, воспитание и интеллигентность. У меня до сих пор есть один проблемный тенант, с какими-то своими тараканами, но пока я е ним разруливаю, хотя и дал несколько предупреждений. 
Плюсы и минусы. Из плюсов возможность скостить часть ипотеки, как я писал выше, из минусов, много новых седых волос.

Октябрьские продажи жилья в Лондоне остаются сильными, с годовым объемом продаж, 

превышающим 10 000 домов!




  Лондонская ассоциация REALTORS® (LSTAR) в Лондоне и Сент-Томас объявила о смене 757 владельцев домов в прошлом месяце, что немного ниже, на 10,2% по сравнению с тем же периодом прошлого года. Годовые продажи выросли на 10,6%, и в общей сложности было продано 10 111 домов, что означает, что продажи второй год подряд по всему региону превысили 10 000.

  В октябре средняя цена жилья в Лондоне и Сент-Томасе составила 325 331 доллар, что на 14,2% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Средняя цена на год до сего времени составила 330 497 долларов США, что на 18,3% больше, чем в октябре 2016 года.
Когда мы смотрим на регион, продажи на  на востоке Лондона,  на юге и на  севере города показали здоровый рост в годовой активности. В Лондоне на востоке продажи жилья выросли на 21,2% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, тогда как на юге города продажи выросли на 13,9%, а в Лондоне на севере- на 6,5% по сравнению с прошлым годом.

  В октябре было 847 листингов, что на 17% меньше, чем в 2016 году. Сент-Томас увидел в общей сложности 67 проданных домов, что на 21,2% меньше, чем в прошлом году. Средняя цена на жилье в Сент-Томасе составила 284 344 доллара, что на 25,7% больше, чем в октябре 2016 года.

  1. Prime Rate опять поднялся, причём это было сюрпризом для большинства специалистов.
  2. Первая страховая компания, Manulife Financial, подняла цены на страховки 23 -го сентября, но в других компаниях пока можно оформить контракты по текущим ценам.
  3. Контракты на случай серьёзных заболеваний (Critical Illness Insurance) тоже ожидают серьёзные изменения из- за нового закона.
Давайте поговорим более подробнo:
  1. Prime Rate опять поднялся, причём это было сюрпризом для большинства специалистов.
Центральный банк Канады опять повысил учетную ставку и, соответственно, все банки подняли Prime Rate, который теперь стал 3.2%. Что может произойти дальше? Если экономика будет развиваться темпами, которых никто из специалистов не ожидал, то вполне вероятно, что в этом году процентная ставка опять поднимется. Я был на конференции по моргиджу и там выступала Chief Economist of Dominion Lending Centres Dr. Sherry Cooper. Согласно ее мнению второе поднятие процентной ставки было неожиданным для большинства экономистов и раздавалось очень много негативных высказываний в отношении центрального банка Канады, политика которого оказалась непредсказуемой. Поэтому вопрос о поднятии процентной ставки в октябре этого года пока неоднозначен.
В газете Financial Post от 28th of September 2017 в статье “Poloz douses rate-hike fever” председатель цетнтрального банка страны Стивен Полоз попробовал успокоить всех по поводу лихорадки с повышением процентной ставки. Мr. Полоз сказал, что процентная ставка может двигаться в любом направлении, на сегодняшний день нет предопрелённого направления в изменении интереса. Многое будет зависеть от статистических данных (экономика, цены на нефть, рынок жилья, обменный курс канадского доллара и т.д.) и будем надеяться, что негативных изменений в экономике страны не произойдет.
Наверное, сегодня у многих возникает вопрос- надо ли переходить с плавающего на фиксированный процент?
Давайте вместе порассуждаем.
Во-первых, никому не зафиксируют сегодняшний плавающий процент. Вам предложат тот фиксированный интерес на моргидж, который банк предлагает сегодня. Вполне вероятно, что это будет на целый процент выше. Надо ли это делать – сознательно идти на такие высокие проценты? Не забывайте, что в такой ситуации, как у вас, банк ни с кем не конкурирует, вы их клиент, без штрафа от них не уйдёте, риск минимальный. Поэтому рассчитывать на то, что вы получите привлекательные низкие проценты на ссуду не стоит.
Во-вторых, если у вас rate c достаточно большoй скидкой от Prime, то на мой взгляд не стоит переходить на фиксированный процент. Даже если один или два раза prime rate поднимется, всё равно ваш mortgage rate скорее всего не достигнет величины сегодняшнего фиксированного процента на моргидж, который вам предложат.
Если разница между интересом на ваш моргидж и prime rate совсем небольшая, вы можете позвонить в банк и спросить, что они могут предложить. Вас никто не заставляет принимать решение сразу, можно подумать, посоветоваться в семье, с нами и потом уже определиться.
К сожалению в крупных банках существует posted rate, который указан на их вебсайтах. Сегодня posted rate равен 4.89%. Когда я в 2009 году специально позвонил в TD банк и проверил, а что они могут предложить мне в момент перехода с плавающего на фиксированный процент, мне предложили posted rate, который в то время был 5.76%.  За три недели до этого звонка я выбирал между плавающим и фиксированным процентами во время покупки, фиксированный был 3%.
Вы должны быть очень аккуратны в момент разговора с банком.
В- третьих, в момент перехода с плавающего на фиксированный процент, как правило, вы должны выбрать контракт не меньше, чем на три года.
В- четвертых, если вы берете моргидж под фиксированный процент с крупным банком нужно быть готовым, например, к тому, что штраф за разрыв пятилетнего контракта с фиксированным процентом может быть в пять раз выше,  чем штраф при плавающем проценте.
В связи с сегодняшним быстрым изменением фиксированных процентов я опять хочу напомнить вам о программе Manage Your Mortgage.
 Эта программа позволит вам быть уверенным, что всё возможное для получения наилучшего процента в момент перезаключения вашего моргиджа вы сделали.
  1. Первая страховая компания, Manulife Financial, подняла цены на страховки 23 -го сентября, но в других компаниях пока можно оформить контракты по текущим ценам. Мы уже получили предупреждение, что остальные компании тоже определились со сроками увеличения цен.
Если вы думали об оформлении  постоянного страхового полиса, то сейчас самое время начинать этим заниматься. Страховые полисы, даже постоянные, бывают разные, и поэтому консультация специалиста необходима. Можно даже оформить планы, где вы получите все ваши вложения обратно, можно внутри страхового полиса создать себе дополнительный инвестиционный фонд, который поможет вам в пенсионном возрасте иметь больше денег на проживание. Можно оплатить страховой контракт за короткий период времени, за 10,15 или 20 лет, пока работаем. Например, оплату можно производить через собственную корпорацию.
  1. Контракты на случай серьёзных заболеваний (Critical Illness Insurance) тоже ожидают серьёзные изменения из- за нового закона.
Как я уже упоминал в предыдущем письме, из-за того, что страховые компании теперь не имеют права спрашивать результаты генетических тестов человека, они чувствуют себя менее комфортно и планируют в 2018 году поднять цены на страховые контракты по болезням.
Мне очень нравится этот контракт, особенно тот, где можно получить все свои деньги обратно, если ничем не заболеть. Чего мы вам всем и желаем!!!!


- Prime Rate поднялся на 0.25%. Что дальше?
- Правительство готовит следующие сюрпризы в mortgage индустрии.
- Генетический тест (Genetic Test) и как это отразится на страховой программе Critical Illness Insurance?



Теперь более подробно об этих новостях:

1. Prime Rate поднялся на 0.25%. Что дальше?

Многие уже знают, что центральный банк Канады увеличил банковскую учётную ставку (overnight lending rate) с 0.5% до 0.75%. Когда в 2015-ом году центробанк два раза понижал банковскую учетную ставку на 0.25% банки уменьшали Prime Rate каждый раз только на 0.15%. Зато теперь, когда пришло время увеличения, все дружно подняли свои Prime Rates на полные 0.25%, что означает, что все rates, которые зависят от Prime Rate, теперь будут на 0.25% выше (variable rate mortgage, кредитные линии под залог дома и нет, а также любые ссуды с плавающим процентом).

Что повлияло на это решение?

Со второй половины июня председатель центрального банка страны Stephen Poloz начал говорить о возможном повышении процентной ставки (ещё 15 июня говорилось, что скорее всего интерес поднимется в четвёртом квартале 2017 года вместо ранее прогнозируемого 2018 года). Инфляция снизилась в мае 2017 года с 1.6% до 1.3% по сравнению с апрелем 2017 года. Эти цифры никак не предполагали поднятие процентной ставки, но экономика уже который месяц росла темпами выше тех, что предполагались экономистами, и Канада стала страной с наивысшими темпами роста экономики среди семи развитых стран. Статистический отчёт прямо накануне заседания центрального банка Канады 12 июля 2017 года подтвердил эти цифры и в комбинации с другими факторами было принято решение о поднятии процентной ставки.

Последнее время центральный банк волновало несколько вещей и среди них укрепление канадской валюты по отношению к американскому доллару. Банк хочет видеть увеличение канадского экспорта, и сильная канадская валюта не помогает этому, а увеличение интереса в стране поможет не подниматься канадскому долару. В августе предстоят переговоры по NAFTA (North American Free Trade Agreement) между Америкой, Мексикой и Канадой. Безработица сократилась до рекордно низкого уровня. Ну и конечно же рост стоимости недвижимости!!! Центральный банк посчитал, что экономика находится в такой стадии роста, что спокойно справится с увеличением процентной ставки на 0.25%.

Чего ожидать, будет ли ещё увеличение в этом году?

Многие экономисты считают вполне вероятным, что ещё одно увеличение банковской учётной ставки может произойти до конца 2017 года и, возможно, в 2018 тоже.

Что же делать? Надо ли бросаться и переводить variable rate mortgage на фиксированный процент? Статистику никто не отменял, а она показывает, что плавающий процент за длительный срок работает лучше, чем фиксированный. Процент может подняться, а потом опуститься, в мире сейчас многое взаимосвязано и очень много факторов могут влиять на экономику конкретной страны (непредсказуемость политики Трампа, например). Если вы зафиксировали процент, он уже не может измениться, даже если плавающий процент опять пошёл вниз. При принятии решения о переходе с variable rate на fixed важно, какой mortgage rate именно у вас. Если вы имеете достаточно хорошую скидку от Prime Rate, то в принципе, я думаю, нет смысла в данный момент переводить моргидж на фиксированный процент. Вот позвонил мне человек, он имеет в Tangerine Prime ровно — ему я бы посоветовал перейти на фиксированный процент.

Помните, что вы имеете право перейти на фиксированный моргидж сроком не меньше той продолжительности, что осталась до окончания вашего срока перезаключения моргиджа, минимально 3 года. Это означает, что не обязательно брать 5-тилетний фиксированный term, на 3 года процент может оказаться существенно ниже и вы за ближайшие 3 года выиграете. Если mortgage rates опять упадут, у вас будет возможность перейти без штрафа на низкий процент быстрее. Кстати о штрафах — все крупные банки имеют большие штрафные за прерывание или переделывание моргиджей с фиксированными процентами. Чем длиннее срок, тем больше могут быть штрафные, иногда штрафные при прерывании контракта на fixed rate и variable могут отличаться в 5 раз. То есть вы должны внимательно проанализировать ситуацию прежде, чем принимать решение. Вы можете прочитать статью по поводу штрафных санкций на нашем вебсайте (link — http://www.totrov.com/art-2015-12-2/). Если вы всё-таки переведёте свой моргидж на фиксированный rate, пожалуйста, дайте нам знать через наш вебсайт. Это очень важно и поможет вам иметь наилучший процент на момент перезаключения моргиджа в будущем. Программа Manage Your Mortgage актуальна всегда. Прочитайте почему — http://www.totrov.com/mortgage/manage-your-mortgage/.

2. Правительство готовит следующие сюрпризы в mortgage индустрии.

Эти нововведения гораздо более существенны для рынка недвижимости, чем просто поднятие интереса и призваны бороться с растущими в последние годы ценами на жильё.

1 – OSFI (Office of Superintendent of Financial Institutions) предложил ввести СТРЕСС тест для всех моргиджей. Больше половины всех моргиджей сейчас uninsured, то есть не нуждаются в страховке и не работают по требованиям страховых компаний – то есть человека не надо квалифицировать по Posted Rate, который сейчас 4.64%, а учитывать contract rate, который сейчас ниже 3%. Такая система позволяет семье при том же доходе взять моргидж на $150,000 больше.
Планируется, что uninsured mortgages будут квалифицироваться под contract rate плюс 2%.
Особенно сильно это новое правило скажется на больших городах, в которых стоимость жилья очень высокая.

2 – Кредитные линии будут под пристальным вниманием и при выдаче тоже будут подвергаться СТРЕСС тесту.

3 – Bundle mortgage хотят запретить. Некоторые банки категории В, Home Trust например, разрешали брать 10% в долг при покупке недвижимости, если своих денег на покупку не хватало, теперь хотят такую практику прекратить.

3. Генетический тест (Genetic Test) и как это отразится на страховой программе Critical Illness Insurance.

В мае 2017 года правительство приняло закон (The Genetic Non-Discrimination Act (Bill S-201), по которому страховые компании не имеют права спрашивать результаты генетических тестов Genetic Test.
Что это за тест? Genetic Test – это тест, который анализирует ДНК, хромосомы с целью выявления потенциальных возможных заболеваний.
Как работает система страхования сегодня? Мы обращаемся в страховую компанию и подписываем документ, разрешающий страховой компании изучать нашу медицинскую историю у семейного врача и через Medical Information Bureau (MIB). Страховая компания, зная про нас всё, принимает решение о выдаче страхового полиса. Случается, что застрахованный заболевает в ближайшее время после получения страхового контракта, страховая компания выплачивает сумму покрытия полностью.
Как такое может случиться, что человек заболел в ближайшее время? Компания делает только общий анализ, нет детальной проверки здоровья застрахованного, так как это дорого и компании считают деньги.

На вопрос – когда лучше всего страховаться, можно ответить так – за неделю до того, когда произойдет страховой случай. Это логично, но мы не знаем своего будущего.

А вот если бы человек знал, что вероятность заболевания определённой болезнью очень велика, что бы он сделал? Наверное, пошел и заключил страховой контракт. А если бы страховая компания знала о такой вероятности, что она бы сделала? Скорее всего отказалась подписывать страховой полис.

Теперь давайте вернёмся к принятому в мае закону.

Человек имеет право по этому закону не говорить о потенциальных проблемах, а страховая компания не имеет право спрашивать о результатах такого обследования, иначе она получит штраф в размере 1 миллиона долларов.

Так как болезнь ещё не зафиксирована традиционной медициной, то болезни нет и это не должно влиять на принятие решения страховой компанией о выдаче контракта. Но здесь кроется определённый риск для страховой компании — количество страховых случаев может резко увеличиться.
Как вы думаете, отреагируют на этот закон страховые компании? Скорее всего увеличат стоимость страхового полиса, а может быть просто ухудшат условия контракта, но что-то точно произойдёт и разговоры об этом уже идут. На сегодняшний день Канада единственная страна, где до сих пор выплаты за страховой контракт на случай серьёзного заболевания (Critical Illness Insurance) гарантированы на протяжении всего срока действия страхового полиса. Во всех странах стоимость страховки может быть увеличена, если будут проблемы у страховых компаний из-за возросшего количества страховых случаев.

Почему бы не оформить такой контракт до того, как поднимутся цены и изменятся условия контракта в худшую сторону?
Прочитайте, пожалуйста, описание действия страхового полиса на нашем вебсайте http://www.totrov.com/insurance/critical-illness-insurance/.

Поиск по блогу

Имя


Задайте нам вопрос*

Популярное

Всего читателей: