Средняя аренда в Торонто. Недвижимость в Торонто на продажу.

 

Средняя аренда в Торонто с 2010 по середину 2026: как росли цены, население GTA и иммиграция

С 2010 года Торонто прошёл три фазы рынка аренды: медленный рост, резкий скачок 2021–2023 и охлаждение в 2025–2026. Население Большого Торонто за это время выросло почти на треть, но в 2024–2025 рост внезапно остановился: иммиграция осталась, а семьи начали уезжать в другие города Канады.

Две цены аренды, которые путают все отчёты

CMHC раз в октябре считает среднюю аренду в purpose-built домах (обычно 3+ квартир). Это ближе к тому, что платит средний жилец, включая старые договоры с контролем аренды.

Сайты объявлений (Rentals.ca, Zumper, liv.rent) считают asking rent — сколько просят за свободную квартиру сейчас. Эта цифра всегда выше и сильнее качается.

На середину 2026:

• город Торонто, официальный AMR на 2026: студия $1 499, 1-комнатная $1 763, 2-комнатная $2 055, 3-комнатная $2 361;
• Toronto GTA, CMHC, октябрь 2025, все типы purpose-built: $1 917 (+3,2% за год), вакантность 3,0%;
• объявления, август 2026: медиана по городу около $2 399 (Zumper); 1-комнатная roughly $2 080, 2-комнатная $2 600–2 700.

То есть «средняя аренда $2 400» в заголовках — это почти всегда цена новой сдачи, а не то, что платит весь город.

Как менялась аренда с 2010 года

До 2016 года рост был относительно спокойный. Опора — ряд AMR города Торонто (на базе CMHC):

Год	1-комнатная	2-комнатная
2016	$1 110	$1 301
2018	$1 202	$1 426
2020	$1 374	$1 591
2022	$1 446	$1 703
2024	$1 708	$1 992
2026	$1 763	$2 055

По Toronto GTA purpose-built (все типы) якоря CMHC такие: 2017 — $1 308, 2023 — $1 830, 2025 — $1 917. От 1990 года ($634) средняя выросла примерно втрое.

Самый крутой отрезок — 2017–2023: плюс около 40% за шесть лет. После 2018 года в Онтарио новые дома вывели из rent control, и свежий фонд стал дорожать быстрее старого.

В 2024–2026 картина сломалась. Asking rent в городе для 1-комнатной с пика около $2 350–2 400 в 2023–24 опустился к ~$1 950–2 080 к лету–осени 2026 (минус 4–6% год к году). У CMHC средняя жильцов всё ещё чуть растёт: старые договоры индексируются, а свободных квартир стало больше.

 

Население Большого Торонто

GTA — это город Торонто + Peel + York + Durham + Halton. Toronto GTA чуть другая граница, но для динамики оба ряда важны.

По переписям и оценкам Statistics Canada / Минфина Онтарио:

• 2011: GTA 6,05 млн
• 2016: GTA 6,42 млн
• 2021: GTA 6,71 млн; Toronto GTA около 6,2 млн
• 1 июля 2024: Toronto GTA 7 106 379 (впервые выше 7 млн), GTA около 7,7 млн
• 1 июля 2025: Toronto GTA ≈7 105 400 (−992 человека). Город Торонто — 3 271 830

2023–2024 стал рекордом: GTA прибавила +269 000 за год (+3,9%). Следующий год — почти ноль. Прирост дали рождения и постоянные иммигранты, но их съели отток внутри Онтарио, минус по временным жителям и отъезд в другие провинции.

Иммиграция: сколько людей приехало и кто уже живёт

По переписи 2021, в Toronto GTA:

• иммигранты — 2 862 850 (46,6% населения);
• недавние иммигранты 2016–2021 — 391 680;
• временные жители (NPR) — 249 980 (4,1%).

Главные страны рождения иммигрантов: Индия, Китай, Филиппины.

Дальше волна пошла через временный статус. В 2023–2024 только в Toronto GTA чистое изменение числа непостоянных жителей превысило +200 000. В 2024–2025 знак сменился: NPR −44 792, при этом постоянных иммигрантов всё ещё приехало +115 348. Чистое международное сальдо осталось плюсом, но уже не перекрывало внутренний отъезд: из GTA уехало около 77 000 человек в другие части Канады, в том числе −64 794 в остальные районы Онтарио.

Именно это связка «аренда + демография»: в 2022–2024 спрос раздували студенты, работники по разрешениям и рекордная иммиграция. Когда Оттава урезала визы и разрешения, вакантность purpose-built в GTA поднялась до 3,0% (октябрь 2025) — максимум с пандемии. Asking rent поехал вниз. Средняя CMHC почти не упала, потому что большинство жильцов сидит на старых договорах.

Что это значит к середине 2026

Аренда в Торонто с 2010 года в среднем почти удвоилась, если смотреть на ряд жильцов, и ещё сильнее — если смотреть на объявления пика 2023 года. К августу 2026 рынок новых договоров мягче, чем два года назад, но дешёвым его не назовёшь: 1-комнатная в объявлениях всё ещё около $2 000+, 2-комнатная — $2 600+.

Население GTA выросло с 6,05 млн в 2011-м до примерно 7,7 млн в 2024-м. Доля иммигрантов в метро уже близка к половине. Но модель «бесконечный приток = вечный рост аренды» в 2025 году дала сбой: люди продолжают приезжать, однако семьи с детьми массово уезжают туда, где жильё дешевле.

Источники: CMHC Rental Market Survey (октябрь 2025), AMR города Торонто на 2016–2026, Statistics Canada (оценки населения GTA на 1 июля 2024 и 2025, перепись 2021), Rentals.ca / Zumper / liv.rent на лето–август 2026.