Иммиграция и недвижимость в Канаде в 2027 году: прогнозы

 

Главное за минуту

• По плану IRCC на 2026–2028 годы Канада принимает 380 000 постоянных резидентов в год, а число новых временных жителей в 2027–2028 годах составит 370 000.
• Федеральная цель Канады — снизить долю временных жителей до уровня ниже 5% населения к концу 2027 года.
• В первом полугодии 2026 года приток постоянных резидентов в Онтарио сократился на 14,5% к аналогичному периоду 2025 года и составил 78 110 человек.
• В июле 2026 года средняя цена продажи жилья всех типов в GTA составила около $1,00 млн, а средняя продажа кондо снизилась до $636 000.

Иммиграция в Канаду 2026 по провинциям: как это меняет недвижимость Торонто и GTA

Если вы следите за рынком недвижимости Торонто, главный вопрос 2026 года уже не «сколько приедет людей», а «куда они едут и кого урезают». Иммиграция в Канаду замедлилась. Больше всего это ударило по Онтарио и Британской Колумбии — тем самым рынкам, где цены на жильё и аренду в Торонто и Ванкувере сильнее всего зависели от студентов, временных работников и новых PR.

Ниже — статистика иммиграции по провинциям на середину 2026 и что это значит, если вы хотите купить квартиру в Торонто, дом в GTA или сдавать кондо.

Сколько человек Канада принимает сейчас

По плану IRCC на 2026–2028:

• постоянные резиденты — 380 000 в год (диапазон 350–420 тыс.);
• новые временные жители — 385 000 в 2026 и 370 000 в 2027–2028 (в 2025 цель по TR была около 674 000);
• экономическая категория — 239 800 PR в 2026, доля экономики вырастет до 64%;
• Provincial Nominee Program — 91 500 в 2026.

За январь–июнь 2026 Канада приняла около 182 000 постоянных резидентов — на 12% меньше, чем за то же полугодие 2025. Цель 380 000 ещё достижима, если второе полугодие пойдёт по 33–35 тыс. в месяц.

Отдельная история — временные. Федеральная цель: доля NPR ниже 5% населения к концу 2027. В первом квартале 2026 Канада потеряла почти 118 000 временных жителей. Онтарио — −52 801, Квебек −21 665, Британская Колумбия −18 773.

Иммиграция по провинциям: кто потерял поток

Первое полугодие 2026 против H1 2025 (новые постоянные резиденты):

Провинция	H1 2025	H1 2026	Изменение
Онтарио	91 390	78 110	−14,5%
Квебек	28 530	21 820	−23,5%
Британская Колумбия	27 670	22 795	−17,6%
Альберта	26 250	24 770	−5,6%
Манитоба	—	рост ≈ +3,8%	плюс
Саскачеван	—	рост ≈ +4%	плюс
Новая Шотландия	—	рост ≈ +7,8%	плюс

Онтарио дало больше половины национального «минуса». При этом в 2024 провинция всё ещё забирала 42,6% всех PR страны (около 206 000 из 484 000). Альберта и Британская Колумбия тогда получили по 13–14%.

PNP на 2026 вырос примерно на треть к стартовым квотам 2025: Онтарио 14 119, Альберта 6 403–6 603, Манитоба 6 239, Британская Колумбия 5 254, Саскачеван 4 761. Федеральный поток в Онтарио ужесточился: общий no-job-offer маршрут OINP закрыт. Провинции забирают больше контроля, но абсолютный приток в GTA всё равно ниже пика 2023–2024.

Квота study permit на 2026 тоже режет спрос в кампусных районах: Онтарио — 70 074 PAL-мест на когорты с PAL, Британская Колумбия — 24 786, Альберта — 21 582. Новых студентов по плану страны — 155 000.

Как иммиграция бьёт по недвижимости Торонто

Связка прямая.

1. Аренда и кондо в Торонто. Студенты и NPR снимали студии и 1-bedroom у subway и кампусов. Когда поток временных ушёл в минус, вакантность purpose-built в Toronto CMA поднялась к 3%, asking rent по городу просел на 4–6% год к году. Средняя продажа кондо GTA в июле 2026 — около $636 000 (−2,3% г/г), в пике коррекции отдельные сегменты были глубже.
2. Цены на жильё в GTA. Средняя продажа всех типов в июле 2026 — около $1,00 млн (−4,5%). Это не обвал 2009 года, а снятие «иммиграционного навеса». Toronto CMA в 2024–2025 почти не выросла по населению: +269 000 годом ранее, затем около нуля.
3. Инвесторы. Модель «купить кондо в Торонто под международного студента» сломалась. Новостройки зависли: сотни продаж новых квартир в месяц при многотысячном складе.
4. Переезд внутри Канады. Семьи уезжают из GTA в Альберту, Атлантику, более дешёвые города Онтарио. Международный плюс больше не перекрывает внутренний минус.

Что будет с жильём в других провинциях

Альберта. Меньше всего потеряла PR, плюс межпровинциальный приток из Онтарио и Британской Колумбии. Calgary и Edmonton остаются логичной альтернативой, если цель — купить дом, а не точку входа в кондо Торонто. Цены там стабильнее, доступность выше.

Британская Колумбия. Минус PR и NPR бьёт по аренде Ванкувера так же, как по Торонто. Отдельный дом по-прежнему дорогой (~$2 млн в городе), но бенчмарк Metro Vancouver за год тоже в минусе.

Прерии и Атлантика. Манитоба, Саскачеван, Новая Шотландия в H1 2026 приняли больше PR, чем годом ранее. Для инвестора это другой цикл: меньше спекуляции, больше «живого» спроса на жильё по $300–600 тыс.

Что это значит, если вы смотрите недвижимость Торонто

Иммиграция в Канаду не остановилась. Онтарио всё ещё главный магнит для постоянных резидентов. Но модель 2022–2024 — «бесконечные студенты + рекорд NPR = вечный рост аренды и кондо» — закрыта планом 380k / урезанием временных.

Для покупателя первой квартиры в Торонто это окно: больше выбора, реальный торг, кондо ближе к дну, чем detached. Для инвестора под сдачу — считать новую заполняемость, а не старый yield с Fully-booked студентами. Для переезда семьи — сравнивать не только «Торонто vs Ванкувер», но и Альберту: туда сейчас едет и внутренняя, и относительно устойчивая международная миграция.

Источники: IRCC Levels Plan 2026–2028, статистика PR на 30 июня 2026, CIC News / IRCC open data по провинциям H1 2026, Statistics Canada по NPR и населению CMA, TRREB / CMHC по жилью GTA.