КАК РАБОТАЮТ РИЭЛТОРЫ, БРОКЕРЫ, АГЕНТСТВА ПО НЕДВИЖИМОСТИ И КАКОВА ИХ КОМИССИЯ В ТОРОНТО?

Суть

В Канаде (Торонто) комиссионные со сделки с жилой недвижимостью стандартно делятся пополам (50/50) между брокерскими агентствами продавца и покупателя. Внутри агентства сумма распределяется между компанией и риэлтором: бо́льшая часть достается риэлтору (например, по схемам 65/35 или 90/10), меньшая — компании. Формат работы зависит от договора: агент либо отдает агентству повышенный процент со сделки, либо вносит помесячную плату «за стол» (за индивидуальное место плата выше, за совместное при частичной занятости — ниже). Если одну сторону представляют два риэлтора, выделенная агентству доля делится между ними пополам, а затем корректируется по индивидуальным договорам каждого с брокером. В сделках с коммерческой, индустриальной недвижимостью, участками, фермами и готовым бизнесом могут действовать иные правила, а вся брокерская деятельность строго регулируется надзорными организациями.

На рынке встречается демпинг со снижением комиссии до 1%, 0,5% или даже 0,3% (например, при ставке 0,5% с кондо за 320 000 долларов комиссия составит всего 1 600 долларов), однако за такую сумму качество услуг и спрос с риэлтора резко снижаются. Попытка сэкономить комиссию (доходящую до 6%), пойдя учиться на риэлтора около года, экономически не оправдана: за два года рост рыночной стоимости жилья (например, на 200 000 долларов) многократно перекрывает сэкономленные средства. Ключевой скрытый риск для клиентов — невозможность без крупных финансовых и временных потерь отказаться от принятых условий после подписания документов.

Что сделать

1. Трезво оценивать демпинговые предложения по сниженной комиссии (0,3–1% вместо стандартных 2–4%): сопоставляйте реальный размер оплаты риэлтора (например, 1 600 долларов с продажи кондо за 320 000 долларов) с ожидаемым качеством и объемом его работы.
2. Не откладывать покупку недвижимости ради самостоятельного годового обучения на риэлтора: потенциальная экономия на комиссии (до 6%) нивелируется ростом цен на рынке уже в течение двух лет.
3. Всегда брать время на обдумывание и внимательно вычитывать каждый пункт документов до их подписания, чтобы не оказаться связанным жесткими обязательствами по сделке.
4. Привлекать независимого юриста для обязательной проверки всех договоров и соглашений перед их окончательным подписанием.

Как работают агенты по недвижимости, агентства по недвижимости, брокеры, риэлторы в Канаде, Торонто?

Глобально, все комиссионные заработанные на продаже той или иной недвижимости риэлтором комиссионные делятся пополам между продающим агентством представляющим продавца и риэлтором с другой покупающей стороны и их агентством. Что и как происходит далее внутри самого агентства, как делится комиссия и в каком процентном соотношении? На всех территории Канады процент-комиссия делятся между продающим агентством, представляющим интересы продавца и работающего с ним риэлтора и покупателем, у которого типично также есть представитель риэлтор и его брокерское агентство, также называющееся агентством по недвижимости. Стандартно, продающее агентство по недвижимости со своим риэлтором , также как и второе агентство по недвижимости, представляющее покупающую сторону делят полученную комиссию пополам, то есть по пятьдесят процентов каждому "брокерэджу" (простите за сленг).

После того как произошло разделения комиссии ситуация развивается следующим образом. Итак первое агентство по недвижимости, представляющее продавца получило пятьдесят процентов от общей суммы и потом эта сумма делится следующими вариантами. Первый вариант разделения это между агентством и риэлтором совершившим продажу в установленном процентном соотношении. Большая часть зачастую идет риэлтору, но процентное соотношение может быть очень различным, меньшая компании. Все завит от того по какой схеме работает брокер или риэлтор. Бывают схемы когда риэлтор не платит ничего компании работая в ней, но при совершении сделки, комиссия, процент принадлежащий брокерской компании(агентству по недвижимости) будет выше, и второй вариант когда риэлтор платит ежемесячную плату "за стол" в брокерской компании. В случае оплаты стола помесячно, схемы также могут отличаться от агентства к агентству. Если риэлтору принадлежит определенное место - стол, то оплата будет выше, если же место делится с другими приходящими агентами, то оплата будет значительно ниже. Более того многие риэлторы имея другую работу и работая лишь частично в сфере недвижимости, в Торонто, предпочитают делить стол с другими агентами работающими аналогично. Для брокерской компании это также выгодно так как это является источником дохода и средством покрытия затрат на аренду помещения под агентство недвижимости. Итак часть процента отошла к агентству и часть отошла к риэлтору. А как все это работает если в продающем агентстве в продаже участвует два риэлтора? Такое бывает и не редко, один риэлтор приводит продавца, а второй размещает рекламу и ищет покупателя. Тоже самое может быть и с другой стороны, у покупателя также может быть два представителя. В такой ситуации пятьдесят процентов которые были поделены между брокерскими компаниями делятся пополам на двух агентов работающих в одном агентстве и представляющих сторону продавца или покупателя.

Каждый из риэлторов работает по определенной схеме иди, корректнее, договору с агентством по которому и произойдет разделение процентов. Например первый риэлтор работает по схеме 35/65, а второй 10/90 большая часть всегда принадлежит риэлтору, меньшая риэлторской компании - агентству по недвижимости. И как результат получаем общий процент поделенный между агентствами и поделенный пополам (не всегда) между риэлторами одного агентства и потом, в конечном итоге, риэлтор получит тот процент в соотношении с которым он работает в данном риэлторском агентстве по недвижимости. Многие думают, быть риэлтором в Канаде, это золотое дно. А некоторые понимают прикинув цифры на бумажке, что не так уж и много то получается если все это поделить и расчленить на столько людей. Естественно, продажи не всегда так совершаются и не всегда так делятся, но в общем, суть работы в процентном соотношении брокер-риэлтор-агентство по недвижимости в Торонто, примерно такова. Вовсе не хочу демотивировать, а всего лишь предупредить, что и как работает в Торонто. Часто на форумах я вижу объявления демпингующих риэлторов, о том что они готовы сделать данную работу за один и даже пол процента, если не меньше от суммы продажи и, насколько известно, такие сделки существуют. Предположим продается квартира-кондо за 320,000.00 долл комиссия 0,5% что составит 1600 долл, если учесть только одну брокерскую компанию и одного риэлтора, то сами поймете за какую сумму работает такой риэлтор, и насколько качественно будет сделана работа, и спрос с риэлтора будет на эту сумму. Еще из форумов, люди спрашивают, а будет ли работа риэлтора качественной за такой процент?

Или вариант продажи дома., продавец к агенту, слушай я сейчас потерял работу ты не против если ты продашь дом не за четыре процента а за два? Это как работая по найму бухгалтером в Торонто, владелец фирмы придет и скажет, слушай мы не смогли продать нужный объем в прошлом полугодии давай я тебе буду платить не 35 в час, а 20 в час - вроде как нереальная ситуация, .а вот в ситуации с риэтором вроде как и нормально. Но как говорится каждый выбирает свой стиль работы и у каждого есть свои плюсы, поэтому может быть и есть кто-то кто работает за 0,3% от суммы, но это больше исключение, чем правило. Бывают случаи и не редко, требующие особого внимания ибо впечатляют своей "рациональностью". Есть категория людей который приезжают жить в Торонто с достачной суммой для приобретения дома, другой недвижимости, но не покупают ее так как хотя т сэкономить на комиссии риэлтора. Приъодит решение пойти и выучиться на риэлтора, что занимает около года, если не спешить. А так как люди в возрасте и с деньгами, то спешить никто и не собирается. Как результат два человека одновременно приехавшие в Торонто и желающие приобрести недвижимость получили следующий результат. Оба хотели дом в одном ценовом диапазоне. Один из них купил, второй пошел учиться на риэлтора. Через два года дом первого стоил на двести тысяч дороже цены покупки. Второй, который мог тоже купить два года назад сэкономил на риэлторе даже максимальные 6%, потеря во много раз больше. Вот такие и даже не такие бывают случаи в риэлторском деле Вышеупомянутый пример был рассмотрен применительно к жилой недвижимости в Торонто. Если же человек работает продавая другую собственность могут работать другие правила, так если рассмотреть коммерческую или индустриальную недвижимость, а также недвижимость земельных участков или ферм, хозяйств и готовых бизнесов. Вся деятельность брокерских компаний строго регулируется различными организациями, некоторые из них отвечают только за контроль деятельности брокерских агентств и риэлторов-брокеров-представителей по продажам, а некоторые косвенно контролируют услуги и сервисы представляемые выше обозначенными единицами. Одним из неприятных моментов во всей этой игре продавцов-риэлторов-покупателей есть не очень приятный момент - это момент, назову его моментом раскачки, ибо приняв решение и подписав соответствующие бумаги о том или ином решении, клиент с любой стороны часто не может "спрыгнуть" с уже принятого и подписанного решения, или же теряет массу времени и денег, но об этом в другой раз. Поэтому, перед тем как подписывать те или иные документы в Канаде, внимательно читайте их, берите время на обдумывание, дайте прочесть договора вашему юристу, и только потом принимайте решение.