КУПИТЬ или ПРОДАТЬ НЕДВИЖИМОСТЬ В ТОРОНТО БЕЗ РИЭЛТОРА-2

Суть

Самостоятельный поиск жилья в Торонто через интернет, флаеры или общеканадскую базу данных «MLS» вводит покупателя в заблуждение: информация в MLS запаздывает на 3–5 дней и содержит лишь базовые сведения, а рекламные данные часто преувеличены. Без доступа к статистике фактических продаж по конкретному району (когда и за какую стоимость продавались аналогичные объекты) покупатель вынужден вести переговоры и оценивать предложенную скидку вслепую, оказываясь в заведомо проигрышном положении.

Попытка сэкономить на агентской комиссии оборачивается ловушкой двойного представительства. Даже если продающая сторона обещает скидку в размере комиссии агента покупателя, интересы не имеющего своего представителя клиента автоматически начинает представлять агент продавца (listing agent). Защищать покупателя такой специалист не станет, поскольку нанят и оплачивается продавцом, а комиссионные частично все равно переходят к нему. В итоге покупатель переплачивает, не подозревая, что объект можно было сторговать на 30 000–40 000 долларов дешевле, а реальную стоимость недвижимости он узнает только при ее будущей продаже.

Особую опасность представляют дни открытых дверей и отказ от риэлтора на этапе оформления сделки. На показах агенты продавцов завлекают неопытных покупателей на подобные схемы, а при подписании соглашения без личного брокера покупатель остается беззащитен: агент продавца не станет решать чужие проблемы, а привлечь стороннего риэлтора после заключения контракта уже не позволят его условия.

Что сделать

1. Отказаться от оценки рынка только по открытой базе «MLS» и рекламе, учитывая задержку данных MLS на 3–5 дней и отсутствие статистики цен реальных сделок в районе.
2. Нанять собственного риэлтора или брокера покупателя до звонков агентам и просмотров объектов, чтобы исключить попадание к агенту продавца (listing agent).
3. Избегать двойного представительства и не принимать скидки от продавца в обмен на отказ от своего агента, чтобы не потерять возможность снизить цену на 30 000–40 000 долларов.
4. Не подписывать контракт на покупку жилья самостоятельно (в том числе на днях открытых дверей), так как условия подписанного соглашения запрещают привлечь стороннего риэлтора при возникновении трудностей.

  Одним из первых заблуждений является мысль, что в пространстве интернет можно свободно найти все необходимое для того чтобы выбрать дом или квартиру своей мечты. В помощь могут придти газеты, рекламная продукция, флаеры и так далее. В большинстве случаев такая информация не отражает реальность, так как это либо преувеличенная информация или же устаревшая, а зачастую может быть придумана рекламными агентами для привлечения потенциальных клиентов. Дабы не вдаваться в подробности, для простого читателя, вы можете позвонить не тому агенту, это может быть listing agent - а потенциальному клиенту это вовсе не

подходит для приобретения дома. Оба человека просто потеряют время на данном общении и это вовсе не факт, что следующий звонок от человека самостоятельно ищущего недвижимость попадет именно к тому агенту, который ему нужен. Далее, общая база данных недвижимости Канады "MLS",  фактически всегда не отражает текущую реальность на сегодняшний день и будет устаревшей на три или пять дней, со всеми возможными ограничениями для клиента, то есть в ней можно получить только самую базовую информацию. Предположим человеку подошла информация из общей базы данных недвижимости, для поиска дома в Торонто и он решается посмотреть этот дом. Все вроде бы и хорошо, но данных по продажам домов в данном районе, взять неоткуда - и складывается ситуация, когда покупатель идет на переговоры, при условии даже что недвижимость подошла по всем параметрам, фактически вслепую. Продавец, его представитель, брокер, агент-риэлтор озвучивают окончательную цену с возможной, и как кажется покупателю хорошей скидкой, и на этом все, вы либо торгуетесь дальше вслепую не зная статистики, то есть когда и за сколько продавались дома в данном районе, либо делаете предложение. Таким образом положение человека покупающего, выбирающего недвижимость оказывается заведомо в проигрышной ситуации.

  Продавцы недвижимости могут предоставлять скидку в размере процента который может получить "Ваш" возможный риэлтор, который мог бы представлять интересы покупателя. Но так как у покупателя этого представителя нет, то покупатель как-бы получит скидку в размере этой комиссии. Но не все так просто, так как у покупателя нет представителя, то его представителем автоматически становится представитель продавца, который нанят продавцом и оплачивается им. Таким образом покупатель без своего риэлтора становится заложником ситуации и фактически плывет по по течению игры навязанной продающей стороной, фактически со всеми вытекающими и как они ее нарисуют покупателю. Как результат данного двойного представительства и продавца и покупателя риэлтором продавца комиссия в такой сделке, когда продавец готов работать самостоятельно, переходит к агенту продавца, не в полной мере, но частично, точно. Не стоит упоминать почему агент продавца не может быть объективным, купля - продажа это работа двух сторон, и сторона продающая не может быть также заинтересована в "залетном" покупателе, как она заинтересована в человеке, возможно друге или родственнике, продающем через него дом. Существует еще масса нюансов о которых возможный самостоятельный покупатель недвижимости так не узнает, хотя и получит скидку от продающей стороны, покупатель так и не сможет узнать стоил этот дом этих денег или можно было сторговаться на тридцать или сорок тысяч меньше. Хотя нет, покупатель, а в последствии продавец сможет узнать реальную цену недвижимости при его последующей продаже. Фактически накинувшись на приманку продавцов риэлторов самостоятельный покупатель уже проиграл, с ним легче договориться, обсудить моменты цены, а также других моментов будущего контракта. Для таких целей в своем большинстве и проводятся дни открытых дверей, когда все желающие могут придти и посмотреть на дом, заодно познакомиться с продающим агентом и возможно попасть на такой крючок.

  Очередной ночной фантазией потенциального самостоятельно покупателя может быть мысль о том, что при оформлении сделки риэлтор покупателю вовсе не нужен. Действительно, когда все проходит гладко можно и обойтись, а вот если возникают какие-либо вопросы, то покупатель снова остается полностью не вооружен. Риэлтор продавца не будет помогать покупателю, а воспользоваться услугами срочно найденного агента не получится, так как контракт был подписан, а по условиям покупатель не может привлечь стороннего риэлтора. 

  Если данных рекомендаций не достаточно, для того чтобы убедить потенциального самостоятельно покупателя недвижимости в Торонто в том, что иметь своего риэлтора это не пожелание, а необходимость, и для эффективной покупки и выбора недвижимости, брокер, риэлтор, агент или представитель по недвижимости просто жизненно необходим, и нет никакого резона в том, чтобы предпринимать шаги младенца на профессиональном поприще риэлторства в Канаде самостоятельно, то в следующем посте будут приведены дополнительные факторы, которые возможно помогут человеку принять нужное решение.